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주택임대차 계약갱신 관련...

전설 — Thu, 05 Nov 2026 20:12:39 +0900

세입자가 법인(회사)의 대표이고 개인 사정으로 임대차 계약을 20개월로 설정한 사정에서 2년 채우겠다는 전제 없이 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 받아주어야 하는지요?
만약 계약갱신한다면 임대인이 보증금+월세를 전액 전세금으로 환산하고 5% 이내 증액하여 갱신하자고 요구할 수 있는지 궁금합니다.

감사합니다 교수님. 쌀쌀한 날씨에 항상 건강하십시오

교수님 공매 관련 질문 좀 드립니다

영혼의빛 — Fri, 30 Oct 2026 17:45:32 +0900

교수님 저서로 계속 공부하고 있습니다.

공매 사건 관리번호 2026-16033- 005 루나플라체 203호입니다.

허그가 대항력을 포기했다는 내용이 있구요 ,

배분요구 및 채권신고현황을 보면

순위번호 2번에 임차권자의 법적지위를 승계한 주택도시보증공사가 배분요구했다는 기록이 없습니다.

질문드리고 싶은 것은

1. 이 경우 주택임차권등기가 찍혀 있으니 허그가 배당요구했다고 권리분석을 해도 되는지요 ?

2. 이 사건의 경우 말소기준권리가 24. 4. 11 의 가압류가 말소기준권리가 맞는지요 ?

3. 공매재산 명세서를 보면 세무서나 시,군에서 교부청구해서 법정기일이 있는 데

예를들어 서울강서구청의 교부청구인 경우 법정기일(납부기한)이 2026-6-10 ~ 2026-9-10 일로 되어 있는 데

이 경우 강서구청의 조세 법정기일은 마지막 날인 26.9.10일이라고 권리분석을 해도 되는지요?

너무 초보적인 질문을 드려 죄송합니다. 감사합니다 !!

안녕하십니까. 교수님. 공매 임차인의 명도에 대해 귀한 지식을 듣고자 올려봅니다.

행리각 — Fri, 23 Oct 2026 16:37:59 +0900

안녕하십니까. 김동희 교수님.
유튜브와 네이버카페를 통해 항상 교수님의 귀한 지식을 듣고있습니다.

공매공부를 위해 온비드의 물건을 분석도중 몇가지 궁금사항이 있어 올려봅니다.

<물건상황>
사건번호: 202x-xx90x-001
물건종별: 아파트
예상입찰가: 51,200만원 전후
주택가액: 50,767만원
처분청: 위임기관-세무서

<권리사항>
1. 소유권이전(매매): 2018. 02. 06
2. 근저당권(최초-말소기준-은행): 2022.02.28 - 청구금액(267,351,961원)
3. 위임기관(세무서): 25.07.25 - 청구금액(511,606,540원-온비드 통화결과 당해세는 약 60만원선)
(원래 알려 주신대로 당해세는 우선 차감을 해야되는데 소액이라 선차감은 미적용을 했습니다.)
4. 압류(국민건강보험): 25.08.10 - 청구금액(3,489,610원)
5. 확정일자부 임차인(확정일자 및 대항력 발생일자): 25.08.29 - 청구금액(390,000,000원)
(계약일자: 25.06.10 , 전입일자: 25.08.28, 확정일자: 25.07.08)

6. 압류(지방시청): 25.09.10 - 청구금액(47,780,060원)
7. 가압류(토스): 25.11.26 - 청구금액(121,138,425원)
8. 가압류(kb카드): 25.12.22 - 청구금액(21,884,700원)
9. 근저당권(건설업체): 26.05.12 - 청구금액(200,000,000원)

으로 권리를 정리했습니다. 따라서 주택가액을 기준하여 각 권리별 분석하니 최초 안분배당 후 흡수배당이 적용된
배분을 계산하니 아래와 같이 결론이 나왔습니다.

<배분결과>
1. 근저당권(최초-말소): 전액배당 - 청구금액(267,351,961원) - 배분금액(267,351,961원) - 배분율: 100% - 종결
2. 위임기관(세무서 ): 안분배당 - 청구금액(511,606,540원) - 배분금액(94,006,334원) - 배분율:18.37% - 종결
3. 압류(건강보험): 안분배당 - 청구금액(3,489,610원) - 배분금액(641,207원) - 배분율: 18.37% - 종결
4. 확정일자부 임차인: 안분배당 후 흡수배당 - 청구금액(390,000,000원) - 안분배당(71,661,458원) / 2차흡수배당(71,809,040원)
배분금액(143,470,498원) - 배분율: 36.89%종결

5. 압류(지방시청): 안분배당 후 흡수배당 - 청구금액(47,780,060원) - 안분배당(8,779,458원) / 2차흡수배당( -8,779,458원) - 배분금액(0원)
배분율: 0% - 종결
6. 가압류(토스): 안분배당 후 흡수배당 - 청구금액(121,138,425원) - 안분배당(22,258,862원) / 2차흡수배당( -22,258,862원) - 배분금액(0원)
배분율: 0% - 종결
7. 가압류(kb카드): 안분배당 후 흡수배당 - 청구금액(21,884,700원) - 안분배당(4,021,255원) / 2차흡수배당( -4,021,255원) - 배분금액(0원)
배분율: 0% - 종결
8. 근저당권(건설업체): 안분배당 후 흡수배당 - 청구금액(200,000,000원) - 안분배당(36,749,465원) / 2차흡수배당( -36,749,465원) - 배분금액(0원)
배분율: 0% - 종결

이렇게 결과가 나왔습니다. 이후 제 궁금점은 다음과 같습니다.

1. 해당 배분의 방식이 최초 안분배당 후 흡수배당의 적용이 적합한지.?
2. 후순위 임차인이 온비드에 신청한 배분금액을 수령하기 위해선 경매와 마찬가지로 낙찰자의 인감도장이 낙인된 명도확인서를 제출해야 되는지.?

장황하게 긴글을 읽어주셔 감사드립니다. 교수님.

이번기회를 빌려서 교수님의 열정깊은 그 지식알림에 대해 깊은 감사의 마음을 전하며, 항상 건강하시길 바라고 또 바래봅니다.

민법 제622조에 관해 질문있습니다.

경매장인 — Tue, 20 Oct 2026 17:11:08 +0900

어려운 문제가 있으면 교수님을 찾게됩니다.^^;;
민법 제622조를 제가 제대로 이해했는지 검토부탁드립니다.

건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서는 그 임대차를 등기하지 않은 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기하면 토지의 임차권을 가지고 제3자에게 대항할 수 있다(민법 제622조).

위 내용을 적용 하기위해 다음과 같은 상황에 대해서 생각해봤습니다.

이와 같은 경우에 건물 소유자의 낙찰자에 대한 대항력 여부에 관한 제 생각은 아래와 같습니다.

A(토지 저당권자)의 저당권 실행으로 토지에 관해 임의경매가 실행되거나 또는 토지만 강제경매가 실행되는 경우 건물의 법정지상권은 성립하지 않는다.(토지 저당권 설정 당시 토지 주인과 건물 주인이 달랐기 때문이다.)
그렇지만 토지소유자(갑)과 건물 소유를 위한 임대차 계약을 체결한 (을)이 건물을 준공 후 소유권보존등기를 했기 때문에 민법 제622조의 적용을 받아 건물 소유자(을)은 토지 낙찰자(B)에게 대항할수 있다.

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위의 경우와 달리 건물만 경매로 나온 경우에 관한 판례는 있는데, 건물만 경매로 나온 경우는 대항력이 없다고 판시되어있습니다.
(대법원 95다29345 판결) 임대인(토지 소유자)의 동의 없이 임차권을 양수받은 사람(건물 낙찰자)은 임대인에게 대항할 수 없다는 판결입니다.
이 판결을 보고 건물이 아닌 토지만 경매로 나왔다면 결과가 어떻게 될지 생각해보다가 예시와 같은 상황을 생각해봤습니다.
예시와 같은 상황이라면 건물 소유자는 토지낙찰자에 대하여 대항력을 가질수 있을까요?

공매에서 증액한 확정일자와 조세채권의 법정기일이 같은 경우

예스 — Mon, 21 Sep 2026 18:07:59 +0900

안녕하세요 교수님
교수님께 책과 강의로 배운 내용을 기반으로 꾸준히 입찰하여 투자하고 있습니다.
항상 감사한 마음입니다.

압류재산 공매물건 검색중 궁금한점이 있어 교수님께 질문드립니다.

임차인 전입 : 2018/8/15 보증금 8,000만원
구청압류 : 2022/6/10 3000만원 (법정기일 2022/7/10~2026/7/10)
증액계약 : 2022/7/9 확정일자:2022/7/10 1000만원 증액하여 총 9,000만원

이경우 임차인은 선순위로서 8,000만원은 대항력을 갖추어서 낙찰금액에서 배분받을수 있지만
말소기준권리인 구청압류보다 늦은 증액분 1000만원은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않습니다.
낙찰자의 입장에서는 인수되지 않으니 큰 문제가 되지 않지만
낙찰금액이 1억이하일 경우 임차인의 입장에서는 증액한 1000만원의 확정일자와 구청압류일이 2022/7/10일로 같아서 1000만원을 받을수 있을지가 최대의 관심사항일것 같습니다.

궁금한 점은
1. 이미 전입이 되어 살고 있으므로 우선변제권의 발생시기는 다음날 0시가 아닌, 확정일자를 받은 날 7월 10일 당일이고,
2. 조세우선의 원칙에 의해서 확정일자와 조세의 법정기일이 같은 경우 조세가 우선한다고 보는데 맞게 보는걸까요
3. 이 조세채권이 당해세일경우도 같은 결론인지요(당해세보다 확정일자가 빠른경우 먼저 배분 받지만 같은경우는 규정에 없어서요)
4. 이 사건의 경우 통상의 사건과 달리 압류일이 법정기일보다 빠른데요 왜 이런 경우가 생기는지 궁금합니다.

풍성하고 행복한 한가위 보내시기를 바라며, 항상 건강하시길 기원합니다.

임대인과 임차인

안녕하세용 — Fri, 04 Sep 2026 23:32:08 +0900

안녕하세요, 교수님 질문이 있습니다
임대인의 실거주와 임차인의 계약갱신요구권을 동시에 썼을때 법원에서는 누구의 손을 들어주나요?
임대인과 임차인 둘중 한명이 누가 먼저 실거주나 계약갱신요구권을 썼느냐에 따라 판결이 달라지는건지..아니면 누가 먼저 통보를 했든 임대인의 실거주가 먼저인지 궁굼합니다

교수님 질문있습니다

안녕하세용 — Thu, 27 Aug 2026 17:30:22 +0900

임대인이 직접 상가에서 가게를 운영하다가 신규 임차인에게 넘겼습니다.
몇년후 기존 임차인은 또 신규 임차인에게 가게를 넘겼는데 임대인이 장사를 했던 최초 시설물이나 천장에 달린 에어컨을 신규임차인이 철거를 해달라고 한다면 계약서 특약사항에 철거에 관한 글이 없었을경우 최초 임대인이 철거비용을 내야 하는지 궁굼합니다.

임대인이 신규 임차인에게 가게를 넘겼을경우 혹은 양도양수 했을경우 기존 시설물이나 천장에 에어컨 철거및 수리는 최초 임대인이 책임을 져야 하는건지요.
특약사항에 임차인이 나갔을경우 원상복구는 당연히 해야하는걸로 알지만 신규임차인이 완전 시멘트만 있게 완전철거를 요구할경우 임대인이 책임을 져야하는지요, 그리고 만약 이를 임대인이 거부를 할경우 기존임차인에게 권리금회수?방해죄로 고소당할수 있는지요

임차인이있는 지분경매에서 인도명령에 관한 질문입니다

경매장인 — Tue, 18 Aug 2026 23:07:05 +0900

갑,을,병의 아버지 소유권 - 근저당권자A 전체지분 근저당 - 임차인B 전입신고 - 아버지 사망으로 갑,을,병이 상속으로 1/3씩 소유권 취득 - 갑 지분 1/3 강제경매

위와 같은 경우 임차인의 대항력은 어떻게 되는지 궁금합니다

1. 말소기준권리가 A의 근저당권이라 근저당권은 배당받고 소멸하기 때문에 임차인의 권리도 소멸하고 대항력이 없어 인도명령 대상이 될까요?
2. 임차인 B는 갑,을,병의 아버지와 적법하게 임대차 계약을 했고 을, 병의 합계 지분 2/3에 대해서는 임대차 계약이 유효하게 살아있어 인도명령대상이 되지 않을까요?

지분경매에서 말소기준권리에 대한 질문입니다

경매장인 — Tue, 18 Aug 2026 11:44:20 +0900

교수님 저서 지분경매 실전투자의 비밀을 공부하는 중입니다.
제 3자가 점유하는 경우 인도명령 신청 가능여부에 대해서 공부중인데 경우의 수가 많아서 헷갈리는데요...복잡한 내용전에 말소기준권리부터 확인하고 공부해야할 것 같아서 질문드립니다.

질문)
지분경매에서 매각되는 일부 지분에 근저당이 설정되어있어도 그 근저당을 말소기준권리라고 할 수 있나요?

낙찰받은 경매물건관련 조언구합니다.

규사랑 — Fri, 14 Aug 2026 15:46:20 +0900

교수님 안녕하세요.
올6월24일에 2025타경71779 경매물건 입찰하여 낙찰 받았습니다.
지목은 농지이나 현황상 대지로 사용중인 물건이며 토지만 낙찰받았으나 지상에 근생건물(근생창고)이 제시외건물이 존재하며 이 건물은 가설건축물 입니다.
채무자는 현재 의정부지방법원에서 공무원몰수특례법관련 재판중 입니다.
(이 토지를 구리시장 비서에게 정보를 얻어 둘이 개발계획을 알고 토지를 매입한 혐의로 1심은 비서는 징역2년 채무자는 징역1년 구형받고 2심 재판중 입니다.)

현재 매각대금납부 완료 등기부등본소유자변경 완료 상태입니다.

대금납부 후 채무자에게 내용증명 발송했으나 폐문부재로 반송예정 입니다.

추후 절차에 대해 조언을 구하고자 합니다.
(가설건축물에 채무자가 대리인?명의로 임대차계약을 맺고 씨에스바이오 라는 법인이 임차중 이나 실제 채무자가 운영중인 법인 입니다.)

점유이전금지가처분, 처분금지가처분(이 두가지 가처분도 하는것이 맞을까요?) > 지료청구 및 건물철거소송 이렇게 진행하며 채무자와 협상을 하는것이 맞을까요?

전세권자가 강제경매 신청한 경우 배당 질문을 수정해서 올립니다

경매장인 — Sat, 04 Jul 2026 11:22:30 +0900

우선 교수님 전화받고 깜짝 놀랐고 영광이었습니다. 온라인에서 글로만 뵙고 책으로만 알고있던 교수님께서 직접 전화주시니 너무 감격스러웠습니다. 전화로 설명 주셔서 이해는 했지만 이전 글에서 질문의 요지가 정리되지 않아서 다시 글을 올려봅니다.

조건)
1. 임차인 갑이 전세권설정 등기는 했지만 전입신고와 확정일자를 받지 않았습니다. 임차인 갑이 보증금 반환소송을 통해 승소 후 강제경매 신청한 경우입니다.
2. 갑 전세권 설정 등기(보증금1억,전입신고,확정일자 없음)- 을 근저당 설정(1억) - 병 가압류(1억원) - 갑 강제경매 신청 - 낙찰가 1억5천만원

위와 같은 조건일 경우 임차인 갑, 근저당권자 을, 가압류권자 병은 배당금을 얼마씩 받아갈지 궁금합니다.

전세권자가 강제경매신청한 경우 배당에 관해 질문있습니다

경매장인 — Fri, 03 Jul 2026 12:03:51 +0900

제가 전세권이 강제경매신청한 경우 배당에대해 이해하고 있는 바가 맞는지 검토 부탁드립니다.

1.전세권자가 우선변제권이 있는 임차인일 때 강제경매신청하면 우선변제권이 있고 날짜 순서에 따라 우선변제 받는다.(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결 [배당이의])

2.전세권자가 우선변제권이 없는 임차인일 때 강제경매신청하면
우선변제권이 없고 안분배당한다.
질문)이때 다른 우선변제권이 있는 권리(ex : 근저당)와 우선순위를 따지는 기준 날짜는 전세권등기일이 아니라 강제경매기입등기 일이라고 봐야 할까요? 아래 예시에서 어떻게 계산 하는것이 맞을까요?

(배당 예시)
(상황) 전입신고, 확정일자 없어 우선변제권이 없고 전세권만 설정한 상황일 때 전세권(1억)-근저당(1억)- 강제경매신청 순서일 때 1억5천에 낙찰 됐다면

배당1)전세권 등기일을 가압류로 봐서 안분배당하면 전세권자7500,근저당권자 7500 배당인지
배당2)강제경매기입등기일을 가압류 날짜로 봐서 근저당1억, 전세권자5000만원으로 받아가는지 궁금합니다.

한권으로 끝내는 배당의 정석 461페이지 내용이 궁금합니다

경매장인 — Sat, 20 Jun 2026 08:48:25 +0900

한권으로 끝내는 배당의 정석 461페이지에서 5800이라는 숫자가 왜 나왔는지 이해되지 않습니다.
임차인의 보증금 9000만원도 아니고 최우선변제금 3200만원도 아닙니다.
오기라면 9000만원으로 안분배당해야하는지 3200만원으로 안분배당하는지 궁금합니다

교수님~ 질문있습니다!

야옹이 — Fri, 19 Jun 2026 17:11:46 +0900

임차인이 확정일자가 없어서 최우선변제금으로만 배당받게 되는데 저당권 시점으로 소액임차인이 아니므로

저당권자보다 후순위가 되지만 배당 시점으로 소액임차인으로 가압류보다 우선변제 받게 되는데,

가압류는 근저당과 동순위이지만 근저당은 임차인의 최우선변제금을 이기고, 임차인의 최우선변제금은 가압류를 이기므로 순위가 상호모순관계에 놓이므로 순환흡수배당을 하게 되는 것입니다.

라고 말씀하셨습니디.

교수님 말씀대로 순환흡수 배당인것은 이해했습니다.

P.159 쪽의
소액임차인의 상호모순 관계에 놓일 때 배당금액이 어떻게 나오는지
이해안됩니다.

(1) 배당순위 분석에서

병 최우선변제금이 왜 3,400만원이고
병2 확정일자부 우선변제금이 3,600만원인거요?

임의로 가정하셔서 3,400만원, 우선변제금 3,600만원 설정하신걸까요?

3,400만원과 3,600만원이 어떻게 나온건지
계산방법이 궁금합니다

교수님 금일 비가 많이 온다고 합니다.
감기 조심하시고, 즐거운 주말 되세요~~

늘 감사드립니다!

교수님 질문이 있습니다!

야옹이 — Thu, 18 Jun 2026 16:20:46 +0900

"지분경매 실전투자의 비밀" 도서 구매자입니다.

P.160 쪽의

(3) 2차 순환흡수 배당절차가 궁금합니다

2번 을 근저당의 7,142,957원은
기존 1차 안분액 22,857,143원에서 3000만원을 달성하기 위해
금액이 책정된걺가요?

3번 병 최우선변제에서

1번 갑 가압류로부터 8,095,238 원을 흡수한다는데
흡수한다는것 까지는 이해를 했습니다
그런데 저 금액은 계산이 어떻게 해서 나온건지 궁금합니다!!