https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question 부동산 경매 공매 아카데미 > 부동산 질의와 답변 > 부동산 질의와 답변 ko https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=706
제가 궁금한 것은 배당금으로 체납세금이 100프로 변제되지 않을 시 낙찰자가 인수해야 하는지 여부 입니다.

상황은 아래와 같습니다.
2020년 소유권이전 홍길동, 2021년 전입신고 세입자 김길동 전입(허그와 전세보증금반환채권 계약 완료) ,2022년 압류 세무서, 2023년 임차권등기 김길동 , 2024년 강제경매개시

세입자 김길동이 전세기간이 완료되어 나가려는데 홍길동이 전세보증금을 반환하지 않아 허그로부터 전세보증금을 받고 허그가 대위자가 되었습니다.

세금이 당해세라고 가정 체납세금이 1억 낙찰가액이 5천이라 하겠습니다. 이럴 경우 낙찰자가 인수해야 하는 것은 나머지 세금 5천과 선순위 임차인의 보증금 인가요?  아니면 선순위 임차인의 보증금만 인가요?

제 짧은 지식으로는 배당순위와 낙찰자의 인수 소멸은 별도로 봐서 낙찰자는 선순위임차인 보증금만 인수해야 한다고 생각되는데 맞는지요?]]> 실천 Fri, 29 May 2026 13:11:32 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=700
본문자는 임대인과 임차인에게 동시 발송하는것이며 서면 계약서를 작성하기전까지 계약서의 효력을 가집니다



▷ 물건소재지 서울특별시 송파구 거여동 697 송파시그니처 롯데캐슬 제000동 000호

▷ 전세보증금 : 9억원

▷ 계약금 : 9천만원 / 금일 계약금 중 일부로 1천만원 입금한다 (2026년 04월 30일 목요일)

▷ 잔 금 : 8억1천만원 (2026년 08월 12일 )

▷ 계약서작성일 :2026년 6월 9일 토요일

▷ 잔금및입주일 : 2026년 8월 12일 금요일

▷ 계약기간 : 2026.08.12일 ~ 2028.08.11일 (24개월)

▷ 관리비 : 관리실 규약에 의함



특약사항

- 계약금을 해약금으로 하는데 임대인 및 임차인 모두 동의하기로 한다.

- 계약서 작성시 나머지 계약금 8천만원을 송금하기로 한다.

- 현 시설물 상태에서 임대차 계약이며, 현장답사 및 등기사항전부증명서 확인 후 계약이다.

- 임대인은 임차인의 전세자금대출의 적극협조 한다

- 임대인은 잔금익일까지 등기부등본상 채권, 물권상에 하자가 발생하지 않도록 하며 권리변동 일으키지 않기로 한다.

- 임차인은 전세보증금 9억원 계약금,잔금은 임대인분들 이승민님 김보라님 계좌로 각각 반반으로 입금하기로 한다.

- 임대인측 스위치 부동산은 기존세입자 퇴거 2026년 8월 12일 퇴거하는 동의받고 진행하는 계약이다.

- 기재되지 않은 사항은 민법 및 주택임대차보호법 및 일반관례에 따른다.

- 동의해주시면 계좌번호를 보내주시면 됩니다.



▣ 금일 송금되는 계약금 일부 1천만원은 임대인이 단순변심, 혹은 위의 계약조건을 임의로 변경하여 계약진행이 어려우면 금일 송금된 계약금 일부를 배액 상환하며, 임차인이 단순변심, 혹은 위의 계약조건을 임의로 변경하여 계약진행이 어려우면 금일 송금된 계약금 일부를 포기하고 계약을 해제할 수 있다.



동의문자 보내주셔요



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교수님, 안녕하세요. 평소 계약서작성의 비밀을 5회독 이상 하여 전혀 어려움 없이 임대차계약을 진행하고 있습니다.

항상 보배와 같은 말씀 정말 감사 드립니다.



저는 임대인입니다.

상기와 같이 문자 및 전세계약서 및 전세계약서 별지로 인쇄하여,

계약서 작성하기전 문자로 사진을찍어 임대인 및 임차인 모두에게 동의를 받았습니다.



2026.04.30 임차인이 가계약금 1천만원을 송금하였습니다.

2026.05.12 지금 와서 가계약금 1천만원을 돌려달라고 합니다.



그래서 저는 문자의 내용과 같이 계약금 9천만원을 해약금으로 약정하는데 임대인 임차인 모두가 동의하였으니,

계약금 9천만원을 지급하고 해약금 해제하라고 하였습니다.



저의 주장이 맞는 것일까요? 고견 여쭤봅니다.



항상 보배와 같은 말씀 항상 감사 드립니다.]]> 와따시왕 Wed, 13 May 2026 07:44:02 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=697
대항력있는 선순위 전세권이 말소기준권리가 될려면
아파트, 다세대 등 집합건물의 전체에 전세권이 설정되어야 하는데
집합건물 전체란 단지 전체를 의미하는지, 여러 동 중 1동 건물 전체를 의미하는지
가구(호)별로 경매가 진행되는 경우 말소기준권리가 될 수 없는 것인지요

감사합니다]]> 전설 Tue, 12 May 2026 04:20:13 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=693 제가 보증금1억원 아파트 월세 잔금을 앞두고 있습니다.
공인중개사가 임대인이 잔금날 오전일찍 만나길 원하는데 그시간에는 제가 못간다고 하니까 그럼 잔금을 미리 먼저 입금하라고 하더군요
물론 제가 혼자서 등기부등본 발급받아서 확인하고 이상없으면 잔금을 먼저 입금해도 상관은없지만 만에 하나 사고가 터지면 법원에서 공인중개사와 임대인과 같이 만나서 잔금을 치루지 않은거에 문제를 삼을수 있는지요

마지막으로 계약할때 필히 등기부등본 말소포함으로 발급 받아야 하는지요?
말소포함으로 발급을 받아야 임대인이 가압류 가처분 임차권등기명령 흔적이 있으면 말소가 되었더라도 그런 아파트는 계약을 안하려고 하는데 제 생각이 맞는지요]]> 안녕하세용 Sat, 28 Mar 2026 08:26:53 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=691 근저당이 없는 다가구이며
6가구중 1가구는 전세권설정이 되어있고 나머지 5가구중 3가구는 임차권등기가 되어있습니다.
저의 경우는 6가구중 3번째 순위로서 임차권등기를 하고 집을 나간 경우이며, 경매를 다마치더라도 돈을 다 받을 수 없을 듯 하여
배당요구를 해야하는지에 대해 고민중에 있습니다.

제가 궁금한 것은 두가지가 있습니다

1. 3번쨰 순위의 대항력이 있고 임차권등기를 하고 나간 임차인이 배당요구를 하고난 후 경매가 끝나고 배당을 다 받지 못하면
대항력이 사라지는 것인가요?

사라진다면 배당요구를 안하는게 맞는것일까요?

2. 전세권설정한 사람이 경매를 신청하였는데 배당요구를 따로 하진 않았습니다 혹시 이런경우 경매가 끝나면 전세권이 사라지는것인가요?

너무 무지하여 질문 올려봅니다 부탁드리겠습니다.]]> 경매질문 Wed, 25 Mar 2026 10:47:37 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=689 배당의 정석 교재 288페이지에서 대항력있는 선순위임차인 김기춘(최초보증금 7000만원 +증액1000만원=합계 8000만원)이 1차 소액임차인 결정기준에서는 최우선변제 탈락되고 그후 배당3순위로 최초계약 확정일자부 우선변제(최초보증금7000만원)받고 배당 7순위에서 배당시점 현행법상 소액임차인 적용기준( 구간:2014.01.01~2016.03.30) 소액보증금 9500만원이하 최우선변제금3200만원이어서 김기춘임차인도 최초보증금7000만원+증액보증금1000만원=합계보증금 8000만원으로 현행법상으로 소액임차인에 해당되어 최우선변제금 3200만원을 받을것같다고 생각됩니다.
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교재에서 교수님께서는 10순위 안분배당후 흡수배당으로 김기춘임차인게 증액된 보증금 1000만원을 배당하시고  김기춘 총보증금 8000만원을 전액배당하셨습니다
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제가 틀린 법리라면 어디서 잘못된 논거인지 헤아려주시면 감사하겠습니다~
삼삼부동산 이관운 올림]]> 삼삼부동산 Sun, 22 Mar 2026 12:04:31 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=684 지금 제딸이 아파트(시세7억~6억6천정도  현전세보증 3억6천 )에 임차인으로 거주하고 있습니다
주소는 안양시 동안구 평촌동  소재해 있습니다.(등기부등본 서류첨부하겠습니다) 전입신고(2023.07.05)와 확정일자(2023.06.08)는 갑구을구 권리설정없는 상태에서
신고되어 최선순위 대항력있는 임차인상태입니다
1.최초 임대차계약기간은 2023년 7월5일~2025년7월5일
2.현재 묵시갱신 상태 2025년7월6일 ~2027년7월5일 (임대인에게 메세지로 고지및 상호인지)
3.계약갱신권 1회 유보중이며 행사시 2027년7월6일~2029년7월5일 까지
4.임차인이 대항력과 최선위 우선변제권을 갖춘후 다음과같이 갑구을구에 권리들이 설정되었습니다
      =======다  음  =======
가.소유자 : 이수현 단독소유
나.갑구 권리설정
  -가압류2025.02.27 케이비국민카드 \14,169,899원
  -가압류 2025.06.13 소상공인 진흥공단 \8,719,962원
  -가압류  2025.08.22 경기신용보증재단 \20,731124원
다.을구 권리설정
  -25번근저당 2024.01.31 코어파이낸스대부 \140,000,000원
 -25-1번 질권 2024.06.25 빅제이엔와이대부 \140,000,000원
 -27번 근저당 2025.01.10 오숙영 \250,000,000
 -27-1번 가처분 2025.09.23 피보전권리: 사해행위취소에의한 근저당 말소청구권 채권자:경기신용보증재단
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위와같은 상황에서  여쭙고 싶은것은 다음과 같습니다(임차인인 제딸은 저렴하게 낙찰받아 어린아이 셋을 현재있는 아파트에서 살고싶어합니다)
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1.대항력있는 최선순위 임차인으로서  경매에 참여하여 싼 가격으로 낙찰받고자합니다
(시세7억 /예상감정가 6억8천 대항력있는 임차인이 없다면예상낙찰가 6억3천~6억1천/배당요구하지않은 대항력있는 임차인이 있다면 3회 유찰예상됨)
  ----> 이경우 경매가시작된다면 임차인으로 해야할 절차참여가 어떻게 되는지 알고싶습니다

        가. 배당요구하여 대항력을 포기하고 확정일자부 우선변제권을 행사해 배당받으면서 경매에 참여해야하는지?==>
            1)이경우 대항력있는 최선순위 임차인이 낙찰받지못하고 다는 매수인이 받으면 배당받고 소멸되니까 묵시갱신+1회계약갱신권의 거주할수있는
              권리만 상실되는것아닌가 해서 염려됩니다

            2)만약, 임차인이 낙찰받았다면 확정일자부 우선변제금배당액과 매매대금과 상계처리 할수있는지 알고싶습니다               
        나. 배당요구하지않고 대항력을 유지한체 경매절차에 참여하여 예상낙찰가 2억이하로 저감하면 참여하여 낙찰받아야하는 지 알고싶습니다
  ==교수님의 조언을 구하면서 경매가 진행되면 하려합니다 감사드립니다]]> 삼삼 Wed, 18 Mar 2026 16:11:06 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=677 이는 계약위반인가요?
더군다나 집을 아주 난장판으로 만들어놨습니다.벽지 뿐만 아니라 고양이때문에 장판도 훼손되고 냄새도 엄청 나는데 곧 계약 만료입니다
잔금 치르기전 본인이 도배정도는 보증금에서 차감 해도 된다고 하는데 도배나 장판 전문가한테 이를 견적을 뽑고 청소업체에서도 견적을 뽑아서 임차인에게 설명하고 보증금을 차감할까 하는데....만약에 임차인이 너무나 많은 금액대에 견적을 수용하지 못한다면 어떻게 해야하나요?

만약 임차인이 견적금액에 대해 백프로 못내겠다고 한다면 임대인으로서 주택 원상복구를 완벽히 하라고 이야기 하려고 하는데요. 법이라는게 항상 임대인보다 임차인에게 유리한 조건이 많다고 들어서 임대인이 어느정도 피해를 감수해야 하는 상황이 너무 무섭고 두렵습니다]]> 안녕하세용 Wed, 11 Mar 2026 10:22:42 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=675 다가구세입자입니다
임차권등기 설정되있고요 경매절차진행중입니다
배당요구일은4월12일입니다
거주중에 타 아파트 담보대출건으로 전입신고를 하여야 한다고해서
전출을 하였다가 보증금을 돌려 받지못하여서 다시 원 거주지로 전입하려고하니 당일 전출후 다시 당일전입은 안된다고 하여 익일에 다시 전입하였는데 배당순위가 뒤로 밀려나는지요?
임차권등기시에 점유일자는 최초 전입시로 되어있습니다
점유일로 배당순위는 유지할수는 없는지요?
전출시 계속 거주중이었습니다

임차권등기전 퇴거하였다가 재전입후 임차권등기를 하였습니다
23년12월1일 계약 및 확정일자
25년 11월26일 전출
25년 11월27일 재전입
26년 1월8일 임차권등기를 하였습니다]]> 섭렵이 Tue, 10 Mar 2026 16:13:51 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=672 개정 배당의 정석 200페이지에서 "소유자가 변경되면 새로계약서를 작성해야하나?" 단락에서 주택(상가)임차인이 이미 대항력을 갖고있다면
새로운 소유자에게도 대항력이 있어 임대차 계약서를 다시쓰지않아도 된다고 하셨습니다. 그런데 현장에서는 새로운 건물주가 임대차계약서를 다시쓰자고 하면서 1)동일한 조건과 보증금으로 임대인 명의만 새로운 소유자 명의로 하는 경우도 있고 2) 기존과 다른 조건과 보증금증액으로 하면서 임대인 명의도 새로운 소유자로 하는경우도 있습니다 
대항력은 새로운임대인에대해서 종전 임대차계약에 대항력있는 임대차 기간동안 사용수익할수있고 보증금 반환채권청구할수있다고 교수님 저서를 통해 가르침 받았습니다
그런데 상기한 2)의 경우는 임대차기간 변경 과 임대차보증금의 증액있는경우  최초임대차계약은 최초임대차계약의 내용으로 대항력과 우선변제권을 따지고 증액한 계약은 증액한 시점으로 변경된 임대차기간과  증액한 보증금액수에 대해서만 대항력과 우선변제권을 별도로 따지는지 알고싶습니다
이러한 내용을 가지고 일반매매에서 매수인경우 승계,  경공매에서 낙찰자인경우 인수등이 공부가 부족해 헛갈립니다 어려움을 조금 짚어주시면 자습하도록 하겠습니다 감사합니다]]> 삼삼 Sat, 07 Mar 2026 18:17:56 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=669 배당의 정석 170페이지 말소기준권리 성립요건에서 "매각대상 전체에 효력을 미치는 채권"이라고 되어있습니다 따라서 일부전세권은 일부가압류는 말소기준권리가 안된다고 하셨습니다
그런데 부동산 전체경매가 아닌 지분경매에서는 주택일부 전세권, 주택일부 가압류도 말소기준권리가 된다고 하셨는데
그이유와  발간하신 책자어디에 있는 지도 알고싶습니다 항상 감사드립니다 삼삼 행정사/중개사  이관운 올림]]> 삼삼 Thu, 05 Mar 2026 17:59:09 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=666 다가구세입자입니다
임차권등기 설정되있고요 경매절차진행중입니다
배당요구일은4월12일입니다
거주중에 타 아파트 담보대출건으로 전입신고를 하여야 한다고해서
전출을 하였다가 보증금을 돌려 받지못하여서 다시 원 거주지로 전입하려고하니 당일 전출후 다시 당일전입은 안된다고 하여 익일에 다시 전입하였는데 배당순위가 뒤로 밀려나는지요?
임차권등기시에 점유일자는 최초 전입시로 되어있습니다
점유일로 배당순위는 유지할수는 없는지요?
전출시 계속 거주중이었습니다]]> 섭렵이 Wed, 04 Mar 2026 18:46:35 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=657 교수님 책에서 상가 임차인이 최초 계약시 묵시적 갱신이 된다면 상가임대인이 중개보수를  내야한다고 하셨는데
만약 계약종료 1개월 전까지 임대인이 임차인에게 문자로 재계약 여부와 계약갱신요구권을 쓸건지 물어봐서 재계약과 계약갱신요구권을 쓴다고 확답을 받은 경우...계약기간 안에 임차인이 나간다고 할 경우..판례상 임대인이 복비를 내는거지만 임대인은 계약종료시까지 보증금을 돌려줄 의무는 없기에 임차인이 중개수수료를 부담한다고 말하고 나가는게  맞나요?

보통 최초계약 끝나면 계약종료기간이 2년이 아니라 1년으로 줄어들어 매년 임대인이 종료 1개월 전까지 계약연장 여부를 물어야 하는데...실제로 임대인들이 이러한 행위?를 하고 있는 임대인들이 많나요?

마지막으로 계약서를 쓰지 않고 재계약 한다는 문자의 내용만으로 효력이 있는지 여쭙고 싶습니다]]> 안녕하세용 Thu, 26 Feb 2026 16:52:26 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=655 지난번 오피스텔 관련 답변 감사드립니다.

개인 매매사업자 관련 질문이 하나 더 있는데요,
부동산 매매사업자 등록하였고, 국민주택규모 이하 주택을 낙찰 받고 매도계약을 곧 체결할 예정입니다.

1. 개인 양도소득이 아님을 확실히 증빙하기 위한 목적으로, 전자계산서를 발행해도 될까요?
(면세재화이므로 세금계산서가 아닌 계산서를, 개인매수자의 주민번호를 입력하며, 잔금일을 작성일자로 하여 발행하려고 합니다.)

2. 서지 매매계약서를 작성하는 경우에는, 주민번호 대신 부동산 매매사업자의 사업자등록번호를 넣어, 사업용 재고주택임을 분명히 했는데, 이번에 전자계약을 하게 되었습니다. 이 경우에는, 이미 양식이 정해져있어서, 개인의 경우 주민번호만 입력할 수 있다보니, 아래와 같은 특약을 넣는 것은 어떤지 궁금합니다! (또는 이런식으로 특약에 명시하는 경우도 있으셨는지)

"본 계약의 매도인은 부동산 매매업을 영위하는 사업자(사업자등록번호: 000-00-00000)이며, 본 부동산은 사업용 재고자산으로서 사업활동에 따른 매도 거래이다."

※ 물론 사업의 실질에 따라 판단되는건 알지만, 작년에는 개인 양도세로 매도했었다가 올해부터 매매사업자로 매도하는 것이다보니, 작년과 올해를 조금이라도 더 구분하여, 사업 증빙을 확실히 하고자 문의드립니다!]]> 일만시간의법칙 Thu, 26 Feb 2026 11:10:50 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=653
해당 상가에 근저당이 설정되고, 이후 세금 압류가 들어 왔습니다. 이 상태에서 상가 보증금 최우선변제금 범위에 드는 임차인이 입점하고 확정일자를 받은 경우입니다. 세금은 당해세는 아닙니다. 이 경우 임차인은 근저당과 세금에 앞서 최우선변제를 받을 수 있는 것으로 알고 있습니다.
제가 알고 있는게 맞는지 교수님께 여쭙니다.]]> kenshin Wed, 25 Feb 2026 10:07:24 +0900