https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question 부동산 경매 공매 아카데미 > 부동산 질의와 답변 > 부동산 질의와 답변 ko https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=693 제가 보증금1억원 아파트 월세 잔금을 앞두고 있습니다.
공인중개사가 임대인이 잔금날 오전일찍 만나길 원하는데 그시간에는 제가 못간다고 하니까 그럼 잔금을 미리 먼저 입금하라고 하더군요
물론 제가 혼자서 등기부등본 발급받아서 확인하고 이상없으면 잔금을 먼저 입금해도 상관은없지만 만에 하나 사고가 터지면 법원에서 공인중개사와 임대인과 같이 만나서 잔금을 치루지 않은거에 문제를 삼을수 있는지요

마지막으로 계약할때 필히 등기부등본 말소포함으로 발급 받아야 하는지요?
말소포함으로 발급을 받아야 임대인이 가압류 가처분 임차권등기명령 흔적이 있으면 말소가 되었더라도 그런 아파트는 계약을 안하려고 하는데 제 생각이 맞는지요]]> 안녕하세용 Sat, 28 Mar 2026 08:26:53 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=691 근저당이 없는 다가구이며
6가구중 1가구는 전세권설정이 되어있고 나머지 5가구중 3가구는 임차권등기가 되어있습니다.
저의 경우는 6가구중 3번째 순위로서 임차권등기를 하고 집을 나간 경우이며, 경매를 다마치더라도 돈을 다 받을 수 없을 듯 하여
배당요구를 해야하는지에 대해 고민중에 있습니다.

제가 궁금한 것은 두가지가 있습니다

1. 3번쨰 순위의 대항력이 있고 임차권등기를 하고 나간 임차인이 배당요구를 하고난 후 경매가 끝나고 배당을 다 받지 못하면
대항력이 사라지는 것인가요?

사라진다면 배당요구를 안하는게 맞는것일까요?

2. 전세권설정한 사람이 경매를 신청하였는데 배당요구를 따로 하진 않았습니다 혹시 이런경우 경매가 끝나면 전세권이 사라지는것인가요?

너무 무지하여 질문 올려봅니다 부탁드리겠습니다.]]> 경매질문 Wed, 25 Mar 2026 10:47:37 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=689 배당의 정석 교재 288페이지에서 대항력있는 선순위임차인 김기춘(최초보증금 7000만원 +증액1000만원=합계 8000만원)이 1차 소액임차인 결정기준에서는 최우선변제 탈락되고 그후 배당3순위로 최초계약 확정일자부 우선변제(최초보증금7000만원)받고 배당 7순위에서 배당시점 현행법상 소액임차인 적용기준( 구간:2014.01.01~2016.03.30) 소액보증금 9500만원이하 최우선변제금3200만원이어서 김기춘임차인도 최초보증금7000만원+증액보증금1000만원=합계보증금 8000만원으로 현행법상으로 소액임차인에 해당되어 최우선변제금 3200만원을 받을것같다고 생각됩니다.
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교재에서 교수님께서는 10순위 안분배당후 흡수배당으로 김기춘임차인게 증액된 보증금 1000만원을 배당하시고  김기춘 총보증금 8000만원을 전액배당하셨습니다
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제가 틀린 법리라면 어디서 잘못된 논거인지 헤아려주시면 감사하겠습니다~
삼삼부동산 이관운 올림]]> 삼삼부동산 Sun, 22 Mar 2026 12:04:31 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=684 지금 제딸이 아파트(시세7억~6억6천정도  현전세보증 3억6천 )에 임차인으로 거주하고 있습니다
주소는 안양시 동안구 평촌동  소재해 있습니다.(등기부등본 서류첨부하겠습니다) 전입신고(2023.07.05)와 확정일자(2023.06.08)는 갑구을구 권리설정없는 상태에서
신고되어 최선순위 대항력있는 임차인상태입니다
1.최초 임대차계약기간은 2023년 7월5일~2025년7월5일
2.현재 묵시갱신 상태 2025년7월6일 ~2027년7월5일 (임대인에게 메세지로 고지및 상호인지)
3.계약갱신권 1회 유보중이며 행사시 2027년7월6일~2029년7월5일 까지
4.임차인이 대항력과 최선위 우선변제권을 갖춘후 다음과같이 갑구을구에 권리들이 설정되었습니다
      =======다  음  =======
가.소유자 : 이수현 단독소유
나.갑구 권리설정
  -가압류2025.02.27 케이비국민카드 \14,169,899원
  -가압류 2025.06.13 소상공인 진흥공단 \8,719,962원
  -가압류  2025.08.22 경기신용보증재단 \20,731124원
다.을구 권리설정
  -25번근저당 2024.01.31 코어파이낸스대부 \140,000,000원
 -25-1번 질권 2024.06.25 빅제이엔와이대부 \140,000,000원
 -27번 근저당 2025.01.10 오숙영 \250,000,000
 -27-1번 가처분 2025.09.23 피보전권리: 사해행위취소에의한 근저당 말소청구권 채권자:경기신용보증재단
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위와같은 상황에서  여쭙고 싶은것은 다음과 같습니다(임차인인 제딸은 저렴하게 낙찰받아 어린아이 셋을 현재있는 아파트에서 살고싶어합니다)
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1.대항력있는 최선순위 임차인으로서  경매에 참여하여 싼 가격으로 낙찰받고자합니다
(시세7억 /예상감정가 6억8천 대항력있는 임차인이 없다면예상낙찰가 6억3천~6억1천/배당요구하지않은 대항력있는 임차인이 있다면 3회 유찰예상됨)
  ----> 이경우 경매가시작된다면 임차인으로 해야할 절차참여가 어떻게 되는지 알고싶습니다

        가. 배당요구하여 대항력을 포기하고 확정일자부 우선변제권을 행사해 배당받으면서 경매에 참여해야하는지?==>
            1)이경우 대항력있는 최선순위 임차인이 낙찰받지못하고 다는 매수인이 받으면 배당받고 소멸되니까 묵시갱신+1회계약갱신권의 거주할수있는
              권리만 상실되는것아닌가 해서 염려됩니다

            2)만약, 임차인이 낙찰받았다면 확정일자부 우선변제금배당액과 매매대금과 상계처리 할수있는지 알고싶습니다               
        나. 배당요구하지않고 대항력을 유지한체 경매절차에 참여하여 예상낙찰가 2억이하로 저감하면 참여하여 낙찰받아야하는 지 알고싶습니다
  ==교수님의 조언을 구하면서 경매가 진행되면 하려합니다 감사드립니다]]> 삼삼 Wed, 18 Mar 2026 16:11:06 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=677 이는 계약위반인가요?
더군다나 집을 아주 난장판으로 만들어놨습니다.벽지 뿐만 아니라 고양이때문에 장판도 훼손되고 냄새도 엄청 나는데 곧 계약 만료입니다
잔금 치르기전 본인이 도배정도는 보증금에서 차감 해도 된다고 하는데 도배나 장판 전문가한테 이를 견적을 뽑고 청소업체에서도 견적을 뽑아서 임차인에게 설명하고 보증금을 차감할까 하는데....만약에 임차인이 너무나 많은 금액대에 견적을 수용하지 못한다면 어떻게 해야하나요?

만약 임차인이 견적금액에 대해 백프로 못내겠다고 한다면 임대인으로서 주택 원상복구를 완벽히 하라고 이야기 하려고 하는데요. 법이라는게 항상 임대인보다 임차인에게 유리한 조건이 많다고 들어서 임대인이 어느정도 피해를 감수해야 하는 상황이 너무 무섭고 두렵습니다]]> 안녕하세용 Wed, 11 Mar 2026 10:22:42 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=675 다가구세입자입니다
임차권등기 설정되있고요 경매절차진행중입니다
배당요구일은4월12일입니다
거주중에 타 아파트 담보대출건으로 전입신고를 하여야 한다고해서
전출을 하였다가 보증금을 돌려 받지못하여서 다시 원 거주지로 전입하려고하니 당일 전출후 다시 당일전입은 안된다고 하여 익일에 다시 전입하였는데 배당순위가 뒤로 밀려나는지요?
임차권등기시에 점유일자는 최초 전입시로 되어있습니다
점유일로 배당순위는 유지할수는 없는지요?
전출시 계속 거주중이었습니다

임차권등기전 퇴거하였다가 재전입후 임차권등기를 하였습니다
23년12월1일 계약 및 확정일자
25년 11월26일 전출
25년 11월27일 재전입
26년 1월8일 임차권등기를 하였습니다]]> 섭렵이 Tue, 10 Mar 2026 16:13:51 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=672 개정 배당의 정석 200페이지에서 "소유자가 변경되면 새로계약서를 작성해야하나?" 단락에서 주택(상가)임차인이 이미 대항력을 갖고있다면
새로운 소유자에게도 대항력이 있어 임대차 계약서를 다시쓰지않아도 된다고 하셨습니다. 그런데 현장에서는 새로운 건물주가 임대차계약서를 다시쓰자고 하면서 1)동일한 조건과 보증금으로 임대인 명의만 새로운 소유자 명의로 하는 경우도 있고 2) 기존과 다른 조건과 보증금증액으로 하면서 임대인 명의도 새로운 소유자로 하는경우도 있습니다 
대항력은 새로운임대인에대해서 종전 임대차계약에 대항력있는 임대차 기간동안 사용수익할수있고 보증금 반환채권청구할수있다고 교수님 저서를 통해 가르침 받았습니다
그런데 상기한 2)의 경우는 임대차기간 변경 과 임대차보증금의 증액있는경우  최초임대차계약은 최초임대차계약의 내용으로 대항력과 우선변제권을 따지고 증액한 계약은 증액한 시점으로 변경된 임대차기간과  증액한 보증금액수에 대해서만 대항력과 우선변제권을 별도로 따지는지 알고싶습니다
이러한 내용을 가지고 일반매매에서 매수인경우 승계,  경공매에서 낙찰자인경우 인수등이 공부가 부족해 헛갈립니다 어려움을 조금 짚어주시면 자습하도록 하겠습니다 감사합니다]]> 삼삼 Sat, 07 Mar 2026 18:17:56 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=669 배당의 정석 170페이지 말소기준권리 성립요건에서 "매각대상 전체에 효력을 미치는 채권"이라고 되어있습니다 따라서 일부전세권은 일부가압류는 말소기준권리가 안된다고 하셨습니다
그런데 부동산 전체경매가 아닌 지분경매에서는 주택일부 전세권, 주택일부 가압류도 말소기준권리가 된다고 하셨는데
그이유와  발간하신 책자어디에 있는 지도 알고싶습니다 항상 감사드립니다 삼삼 행정사/중개사  이관운 올림]]> 삼삼 Thu, 05 Mar 2026 17:59:09 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=666 다가구세입자입니다
임차권등기 설정되있고요 경매절차진행중입니다
배당요구일은4월12일입니다
거주중에 타 아파트 담보대출건으로 전입신고를 하여야 한다고해서
전출을 하였다가 보증금을 돌려 받지못하여서 다시 원 거주지로 전입하려고하니 당일 전출후 다시 당일전입은 안된다고 하여 익일에 다시 전입하였는데 배당순위가 뒤로 밀려나는지요?
임차권등기시에 점유일자는 최초 전입시로 되어있습니다
점유일로 배당순위는 유지할수는 없는지요?
전출시 계속 거주중이었습니다]]> 섭렵이 Wed, 04 Mar 2026 18:46:35 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=657 교수님 책에서 상가 임차인이 최초 계약시 묵시적 갱신이 된다면 상가임대인이 중개보수를  내야한다고 하셨는데
만약 계약종료 1개월 전까지 임대인이 임차인에게 문자로 재계약 여부와 계약갱신요구권을 쓸건지 물어봐서 재계약과 계약갱신요구권을 쓴다고 확답을 받은 경우...계약기간 안에 임차인이 나간다고 할 경우..판례상 임대인이 복비를 내는거지만 임대인은 계약종료시까지 보증금을 돌려줄 의무는 없기에 임차인이 중개수수료를 부담한다고 말하고 나가는게  맞나요?

보통 최초계약 끝나면 계약종료기간이 2년이 아니라 1년으로 줄어들어 매년 임대인이 종료 1개월 전까지 계약연장 여부를 물어야 하는데...실제로 임대인들이 이러한 행위?를 하고 있는 임대인들이 많나요?

마지막으로 계약서를 쓰지 않고 재계약 한다는 문자의 내용만으로 효력이 있는지 여쭙고 싶습니다]]> 안녕하세용 Thu, 26 Feb 2026 16:52:26 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=655 지난번 오피스텔 관련 답변 감사드립니다.

개인 매매사업자 관련 질문이 하나 더 있는데요,
부동산 매매사업자 등록하였고, 국민주택규모 이하 주택을 낙찰 받고 매도계약을 곧 체결할 예정입니다.

1. 개인 양도소득이 아님을 확실히 증빙하기 위한 목적으로, 전자계산서를 발행해도 될까요?
(면세재화이므로 세금계산서가 아닌 계산서를, 개인매수자의 주민번호를 입력하며, 잔금일을 작성일자로 하여 발행하려고 합니다.)

2. 서지 매매계약서를 작성하는 경우에는, 주민번호 대신 부동산 매매사업자의 사업자등록번호를 넣어, 사업용 재고주택임을 분명히 했는데, 이번에 전자계약을 하게 되었습니다. 이 경우에는, 이미 양식이 정해져있어서, 개인의 경우 주민번호만 입력할 수 있다보니, 아래와 같은 특약을 넣는 것은 어떤지 궁금합니다! (또는 이런식으로 특약에 명시하는 경우도 있으셨는지)

"본 계약의 매도인은 부동산 매매업을 영위하는 사업자(사업자등록번호: 000-00-00000)이며, 본 부동산은 사업용 재고자산으로서 사업활동에 따른 매도 거래이다."

※ 물론 사업의 실질에 따라 판단되는건 알지만, 작년에는 개인 양도세로 매도했었다가 올해부터 매매사업자로 매도하는 것이다보니, 작년과 올해를 조금이라도 더 구분하여, 사업 증빙을 확실히 하고자 문의드립니다!]]> 일만시간의법칙 Thu, 26 Feb 2026 11:10:50 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=653
해당 상가에 근저당이 설정되고, 이후 세금 압류가 들어 왔습니다. 이 상태에서 상가 보증금 최우선변제금 범위에 드는 임차인이 입점하고 확정일자를 받은 경우입니다. 세금은 당해세는 아닙니다. 이 경우 임차인은 근저당과 세금에 앞서 최우선변제를 받을 수 있는 것으로 알고 있습니다.
제가 알고 있는게 맞는지 교수님께 여쭙니다.]]> kenshin Wed, 25 Feb 2026 10:07:24 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=650 2.나대지상에 기업은행이 근저당설정후 신축된 경우 소절에서
토지건물 일괄공매시 매각대금을 감정가비율로 각각 배분금정하여
토지만의 매각대금에서 토지 최선순위 근저당 채권금액을 우선변제한다고 했습니다
이는 이해됩니다
그런데 토지 선순위채권을 공제한다는 것은
토지와 건물 배당순위에서 건물배당순위를 앞서는 토지 선순위 채권(등기된채권 등기되지않은 채권모두)을 말하는 것인지
어떤것인지 알고싶습니다
457페이지 배분표에도  1순위 아래박스에 당구장표시옆에 ~선순위 채권공제후~라는 표현이 나오는데 (다른 배분표에도 등장함)
이 문장의 뜻을 정확히 알고 싶습니다
항상 무지의 밝힘에 어려운 시간내주셔서 답변해 주시니 감사드립니다~]]> 삼삼 Sat, 21 Feb 2026 12:19:48 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=646 대지는 3000평방미터 입니다 8명이 대지를 1/n로 공유하면서 공유자 8명이 나대지 상태에서 근저당 은행대출받아 구분소유적 대지에 공유자 8명명의로
근생1층 나머지 3층~5층 은 주택으로 공유자각각 1개동 씩 총8개동을 소유하고 신축된 건물에도 공동근저당을 받아 준공된상태입니다 호실은 원룸과 근생사무실로 보증금월세 /전세로 임차인이 있습니다
2.질의내용
공동근저당에 의해 경매(주택 토지 일괄경매)시 임차인이 소액임차인으로 최우선변제 받을때 토지와 주택 경대대가에서 매각대금 2분의1범위에서 변제받고
확정일자부 우선변제시에도 일괄경매매각금에서 공제받는지 여쭙니다
또한 매수자가 대지에관한 구분소유적 공유관계를 승계하는지도 여쭙니다 감사합니다]]> 삼삼 Thu, 19 Feb 2026 13:43:27 +0900 https://www.kdh114.com/bbs/board.php?bo_table=question&wr_id=641 배당 관련하여 질문을 드리고자 합니다.

권리관계는 아래와 같습니다.

2022.08.15.  ‘갑’ 가압류 1억원
2022.10.15.  ‘을’ 임차권(대항요건+확정일자) 1억5천만원
2022.12.15.  ‘병’ 근저당권 1억원
2026.01.15.  ‘갑’ 강제경매신청

문1) 아래의 배당 순서가 맞는지요?
    첫째 ‘을’ 임차인 최우선변제금(병 근저당권 기준)
    둘째 ‘갑’,‘을’,‘병’ 각 채권액에 비례한 안분 배당
    셋째 ‘을’ 임차인이 병 근저당권을 흡수

문2) ‘을’ 임차인의 최우선변제금 지급기준이 ‘병’ 근저당(1억5000만원 이하 5000만원)으로 보이는데요.
    위와 같은 권리관계에서는 배당시점(1억6500만원 이하 5500만원)을 최우선변제금 지급 기준으로 적용할 여지는 없는지요?]]> 어슬렁 Wed, 11 Feb 2026 17:18:11 +0900